Герб города Тюмени

ТЮМЕНСКАЯ
ГОРОДСКАЯ ДУМА

ГОД ОБРАЗОВАНИЯ 1790
19.07.2021

Андрей Лазарев: «Комплексная застройка обеспечивает совершенно иной уровень комфорта»

О перспективах развития застроенных территорий в областном центре рассказал заместитель председателя постоянной комиссии по градостроительству и землепользованию городской Думы Андрей Лазарев. 

– На июньском заседании постоянной комиссии депутаты обсудили исполнение муниципальной программы «Реализация градостроительной документации в целях комплексной застройки территории города Тюмени на 2018-2023 годы». В чем главные преимущества такого подхода по сравнению с точечной застройкой?

– Было время, когда в Тюмени активно развивалась точечная застройка, и один из самых ярких ее примеров – квартал улиц Широтной – Пермякова, где налицо неэффективное использование земельных ресурсов. Примерно в то же время застраивалась Даудель – жилой район, где предусмотрено все: уютные дворы, парковочные пространства, торговые объекты, озелененные территории. Программа комплексной застройки позволяет возводить в рамках общего Генплана города целые микрорайоны. Раньше для тюменцев такой подход был в новинку, теперь они понимают, что это совершенно иной уровень комфорта. Благодаря комплексной застройке можно решить две такие глобальные для нашего города проблемы, как снос аварийного жилья и расселение людей из частного сектора.

– В комплексной застройке используются только средства инвесторов или часть расходов ложится на бюджет?

– По-разному. Сносом многоквартирных домов, в которых есть доля собственности администрации (к примеру, по договору социального найма), занимаются городские власти и правительство области за счет бюджетных средств. Застройщик берет на себя обязательства по сносу домов частного сектора, очистке территории и строительству микрорайона. Инвесторы могут возводить в том числе социальные объекты, а затем передавать их в собственность муниципалитета. При этом участок под комплексную застройку должен быть площадью не менее 10 гектаров.

– Можете привести пример удачного, на ваш взгляд, проекта комплексной застройки – уже реализованного или запланированного?

– Европейский – проект, который у всех на слуху. Есть разработанные концепции в районе набережной, где предусматривается все необходимое для жизни: зоны отдыха, торговые объекты, парковки. Активно реализуется программа застройки на Московском тракте: на участке 380 гектаров есть школа, детский сад, хорошая транспортная инфраструктура. Важно развиваться во всех направлениях: строить загородное малоэтажное жилье, возводить новые микрорайоны в черте города, потому что численность населения Тюмени ежегодно растет, а пропорционально ей увеличивается и потребность в самом разном жилье.

– Где у нас определены перспективные территории, которые будут осваиваться в ближайшее время?

– Первыми под программу развития застроенных территорий попадут районы старой частной жилой застройки, если дома не представляют историко-культурную ценность, а также ветхие и аварийные строения. Взять, к примеру, старую Зареку с ее проблемой высокого уровня грунтовых вод: решить ее можно, только сделав водопонижение, а это огромные затраты. К тому же там не предусмотрено место для строительства локальных очистных сооружений. В этом случае комплексная застройка – идеальный вариант. Кстати, на июньском заседании постоянной комиссии мы с коллегами обсуждали этот вопрос, и в Генеральный план Тюмени уже внесены уточнения, касающиеся развития старой Зареки: там поменяли назначение земельных участков под комплексную застройку. Пока активных мероприятий не проводится, но часть домов признаны аварийными и подлежащими сносу. Перспективным с точки зрения комплексного развития территории является район Лесобазы, где в течение ближайших лет снесут 86 аварийных домов и очистят участок для дальнейших работ.

– Учитывая, что свободной земли в Тюмени практически нет, такой подход решает и проблему нехватки земельных ресурсов под жилищное строительство…

– Совершенно верно. Мы можем нарезать участки за пределами города, но и про центр забывать нельзя. Взять, к примеру, квартал в районе улицы Максима Горького, где размещались заводы. Эта локация привлекательна для горожан, ну а город наконец избавился от промышленных зданий, портящих вид одной из центральных улиц. Обоюдная выгода очевидна.

– Разработаны ли в Тюмени нормативы, обязывающие застройщиков соблюдать определенные правила при комплексном освоении территории? Например, придерживаться определенного архитектурного облика? 

– Согласно правилам градостроительства, застройщик должен разработать проектную документацию, концептуальную модель, согласовать их с архитектурным советом и получить экспертное заключение. Администрация города и ресурсоснабжающие организации выдают технические условия на подключение к сетям энерго-, тепло-, водоснабжения и водоотведения. Есть ограничения по плотности городской застройки, и они не могут быть нарушены – эти параметры контролируются исполнительными органами власти. Что до архитектурного облика зданий, тут ограничений нет. В конце концов сами застройщики заинтересованы в том, чтобы возводить микрорайоны, привлекательные для потенциальных жильцов. Комфортная среда – это основной принцип, по которому теперь выбирают люди.

– Пока все, о чем вы говорите, вызывает оптимизм. Но наверняка при реализации комплексной застройки возникают подводные камни.

– Конечно, они есть. Скажем, при реализации программы по сносу аварийного и ветхого жилья люди часто судятся. Тяжбы могут длиться несколько лет. Этот вопрос надо решать как с собственниками, так и с администрацией. Важно соблюсти баланс, не ущемив ничьих прав, но при этом не дав нажиться. Этот момент может омрачить радужную перспективу комплексного развития территорий, ведь сроки реализации проектов затягиваются. В данном случае в выигрыше те территории, где нет необходимости сносить объекты и расселять людей, то есть новые участки на окраине города. Считаю, нужно двигаться последовательно: готовить территории, сносить аварийное жилье и заранее предлагать застройщикам разрабатывать концептуальные модели. Администрация тоже заинтересована в том, чтобы повысить привлекательность территории у потенциальных инвесторов, чтобы там появилось не проходной квартал, а микрорайон, комфортный для жизни, с развитой инфраструктурой.

– Можно ли сказать, что в Тюмени постепенно решается проблема точечной застройки, и мы уходим от этого явления?

– На сегодняшний день точечная застройка однозначно не приветствуется. Между тем, есть проекты, прошедшие экспертизу до 2014 года, и на них выдано разрешение на строительство сроком на 10 лет с правом продления. В этом случае объект может быть возведен. С новыми проектами вопрос закрыт – больше точечной застройки не будет.

– Согласно изменениям в Устав города, комиссия больше не будет рассматривать реализацию Правил землепользования и застройки и вносить изменения в местные нормативы градостроительного проектирования. Планируете компенсировать это включением других вопросов в комиссионную повестку?

– Многие вопросы по Правилам землепользования и застройки носили юридико-технический характер: мы приводили местные правовые акты в соответствие с федеральным и региональным законодательством. Да, теперь это не в компетенции Думы, но много других тем, требующих нашего внимания: корректировка Генерального плана города, развитие озелененных территорий, строительство социальных объектов. Кроме того, постоянно возникают дополнительные вопросы, и мы будем их рассматривать. 

– Спасибо за интервью, Андрей Николаевич!

 

Материал подготовлен информационно-аналитическим отделом Тюменской городской Думы